Développement immobilier rue Jean-Bourdon : tractations immobilières (3 de 3)

·7 min read

Ahuntsic-Cartierville - Après avoir tenté in extremis d’empêcher le lotissement du terrain de la rue Jean-Bourdon en 2014, l’arrondissement subi un revers cinglant devant les tribunaux qui ont jugé que le refus du lotissement représentait une expropriation déguisée et que les critères de conservation prévus dans son règlement d’urbanisme étaient trop vagues. Cette décision a pavé la voie au développement quelques années plus tard d’une gigantesque résidence pour Feras Antoon, co-propriétaire de la compagnie mère de Porn Hub, Mingeek.)

Une résolution, adoptée à l’unanimité par le conseil d’arrondissement le 14 mars 2016 a donc autorisé l’opération cadastrale, sur ordre de la juge de la Cour supérieure. En contrepartie, le propriétaire devait verser un montant de 92 114 $ en frais de parc. Cette somme a été établie à partir de la valeur réelle du lot avant subdivision, qui avait été évaluée à un peu plus de 1,2 million de dollars par la Ville en 2012, apprend-on dans les documents décisionnels de l’époque.

Selon les informations publiées au registre foncier, le propriétaire a vendu en juillet 2016 les quatre lots nouvellement créés pour une somme totale de plus de 4 millions de dollars. Les deux lots donnant sur le boulevard Gouin ont été achetés respectivement par Mark Antoon, vice-président de MindGeek et frère de Feras Antoon, et par Dana Antoon, coutière immobilière et sœur de Feras Antoon, et son conjoint Joseph Messina, homme d’affaires.

Les deux lots donnant sur l’avenue Jean-Bourdon ont quant à eux été acquis par Feras Antoon et sa conjointe Nicole Manos pour un montant de 2,4 millions dollars. Ils ont par la suite été fusionnés pour former un seul lot où le couple projetait construire une résidence unifamiliale au 8207, rue Jean-Bourdon.

La fusion de lots, où le taux d’implantation maximal est de 50% selon la grille de zonage en vigueur, augmentait considérablement la taille permise de plein droit pour le futur immeuble, en plus de couper de moitié les marges minimales à respecter de part et d’autre du terrain.

Le développement immobilier était par contre soumis à un Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) parce qu’il se situe dans un secteur jugé significatif. Comme il se trouve sur un terrain à moins de 30 mètres d’un bois compris dans un écoterritoire, le projet devait être conçu de manière à « favoriser la protection des milieux naturels d’intérêt écologique » et à « tenir compte des caractéristiques du couvert forestier » dans l’implantation du bâtiment, précise le règlement d’urbanisme de l’arrondissement.

Un projet qui n’a jamais fait l’unanimité

Il a donc été soumis à nouveau au Conseil du patrimoine de Montréal (CPM). Dans un premier avis défavorable émis en janvier 2018, le CPM a jugé que le projet ne répondait pas aux objectifs et aux critères de conservation de l’écoterritoire énoncés dans la réglementation de l’arrondissement et a renvoyé le promoteur à la table à dessin.

Le CPM s’inquiétait notamment du « morcellement des espaces verts [qui] laisse craindre un appauvrissement de la masse biologique contigüe, essentielle et bénéfique pour l’écosystème » et soulignait que la proposition « entraine[rait] la disparition d’arbres de grande valeur alors que ceux-ci constituent des éléments importants du patrimoine naturel ».

En février 2018, le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) a également recommandé le refus du projet auquel la Direction du développement du territoire (DDT) s’était montrée défavorable. En s’appuyant sur les critères et objectifs du PIIA, le CCU avait notamment demandé de revoir l’implantation et la volumétrie du bâtiment pour préserver le couvert forestier et conserver un corridor écologique vers l’arrière du terrain.

Un mois plus tard, le CCU s’est penché à nouveau sur le dossier. La DDT se disait désormais favorable au projet, tel que revu par le promoteur.

Le projet ne faisait pas toujours l’unanimité au sein du CCU, mais une recommandation d’approuver le projet a tout de même été adoptée à la majorité. Cette recommandation était assortie de conditions concernant le respect intégral d’un plan d’abattage et de replantation des arbres ainsi que d’un devis de protection des arbres à conserver.

Le JDV a demandé s’il était possible d’obtenir une copie des documents en question, mais on lui a répondu que « les plans et devis qui accompagnent un permis de construction sont de nature privée » et que seul le propriétaire peut donner accès à ses documents.

L’arrondissement assure toutefois que tous les arbres présents sur le site ont fait l’objet d’un relevé par une firme engagée par le promoteur.

Outre les relevés réalisés par les promoteurs lors du projet d’opération cadastrale en 2011 et de construction en 2018, aucune étude de caractérisation du boisé n’a été cependant été réalisée, indique l’arrondissement.

De l’avis de Jean-François Girard, biologiste et avocat spécialisé en droit de l’environnement, la réalisation d’une telle étude aurait été un préalable à un effort sérieux de préservation du site. Selon lui, un travail de caractérisation des milieux naturels et d’identification des milieux dont on souhaite assurer la conservation est la pierre d’assise qui permet à une municipalité d’adopter des règlements qui permettent de mettre en œuvre un plan et des objectifs de conservation, même sur un terrain privé.

Il est d’avis que c’est notamment en raison d’un manque de preuve concernant la valeur environnementale du terrain et son intérêt écologique que le tribunal a retenu qu’il y avait une sorte de « droit acquis au développement ».

La mairesse s’en défend.

Elle maintient que l’arrondissement aurait de toute manière été obligé de permettre un projet de développement sur le terrain à la suite du jugement de 2016. En forçant l’arrondissement à permettre le lotissement, le tribunal avait, selon elle, consacré un droit au développement.

Épilogue

Au printemps 2018, l’arrondissement a donc finalement autorisé la construction d’une résidence unifamiliale au 8207, rue Jean-Bourdon. Considéré de plein droit, le projet n’a pas eu à être soumis au conseil d’arrondissement pour approbation.

Tel que le prévoit la réglementation, les arbres situés dans l’aire d’implantation du futur bâtiment pouvaient donc être abattus en toute légalité.

Plusieurs arbres supplémentaires risquent toutefois encore d’être abattus dans la foulée de la construction d’une clôture ornementale massive devant en bordure avant du terrain.

Les impacts les plus importants pourraient toutefois survenir sur les deux autres portions de l’ancien boisé.

En septembre 2019, Dana Antoon et Joseph Messina ont revendu à Feras Antoon, via une compagnie à numéro immatriculée en son nom, un des lots donnant sur le boulevard Gouin pour près de 1,5 million de dollars. La compagnie 9353-4055 Québec inc. qui a acheté le terrain est une société de gestion immobilière incorporée en 2017, selon les informations publiées au registre des entreprises du Québec. Le JDV a par ailleurs constaté que cette entreprise avait été visée par une ordonnance d’interdiction d’opérations sur valeurs dans le cadre d’une enquête de l’Autorité des marchés financiers pour délits d’initié qui avait mis en cause les frères Antoon.

Dana Antoon n’a pas souhaité commenter la transaction intervenue en 2019 et il n’a pas été possible de joindre Feras Antoon pour savoir quels sont ses projets pour ce terrain.

En novembre 2019, le lot adjacent a pour sa part été réhypothéqué par Mark Antoon pour un montant de 1,3 million de dollars.

Une demande de démolition du bâtiment situé au 9040, boulevard Gouin Ouest avait été demandée quelques mois plus tôt. Notons que la présence du bâtiment, une résidence unifamiliale construite en 1948 et laissée à l’abandon pendant de nombreuses années, avait permis de faire exempter la superficie de ce lot du calcul du montant des frais de parcs versés lors de l’opération cadastrale de 2014.

Comme le projet de construction sur Jean-Bourdon, la demande de démolition a d’abord essuyé un premier refus du CCU en juin 2019. Le projet de remplacement avait lui aussi été refusé, mais une version revue a finalement obtenu l’aval du comité en mai 2020, sans pour autant faire consensus au comité. Un permis sera bientôt délivré pour cette nouvelle construction, indique Richard Blais.

Vu le résultat pour le moins mitigé obtenu sur Jean-Bourdon, cela n’a rien de bien rassurant pour ce qu’il reste encore de l’ancien boisé.

Simon Van Vliet, Initiative de journalisme local, Journal des voisins